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8月29日,恒大总裁夏海钧在香港投资者午餐会上回答回A进展时表示,“我们正等待合适的时机,完成重组上市。恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念,我们属于国企重组,深深房是国内老牌的优秀上市国企,恒大是世界500强龙头企业,我们与深深房强强联合,进行国企混合所有制改革,符合国家产业政策,也是国家所提倡的。另外,IPO企业需要发行新的股份融资。我们的重组不需要资金募集,不会增加上市房企数量,重组上市后等于让A股增加了一家世界500强龙头企业,有助于提升资本市场质量。”

核心利润550.1亿,同比大增101.5%,净利润530亿,同比大增129.3%,营业额3003.5亿,同比大增59.8%,净负债率127.3%,较去年末下降超三成。

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许家印的新恒大:两年后将突破万亿市值?

深圳市属房企改革有望提速。目前,深圳国资体系下的基础服务类企业和投资平台类企业的整合已经基本完毕,而房地产平台则较为分散,整合预期强烈。

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每年的这个时候,是各大上市公司公布年报的时刻。年报如何,决定这家公司在资本市场的价值和价格浮沉。标杆企业的年报,更是观察这一产业沧桑变革的绝佳窗口。

记者了解到,深圳国资委希望保留的地产平台有三家:天健集团、深振业、深业集团。目前,深圳国资委直接或间接控股的上市房企有7家,包括深圳投资控股有限公司控股的是深深房和深物业,通过深业集团控股的是沙河股份,以及香港上市的深圳控股有限公司,直接控股的为深振业和深圳天健集团。

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对于房地产,中国恒大的年报无疑最受业界关注。这不仅在于中国恒大的体量,观察中国恒大样本的核心在于其转身和变革。许家印一手缔造的恒大,其改革速度之快和之彻底,在房地产业实属罕见。

一位接近深圳国资委的人士向《华夏时报》记者透露,在市属A股上市房企平台中,深圳国资委的初步想法是做大做强深振业,保留深天健控股权,解决深深房和深物业的同业竞争问题。这些国企或转型,或引进战略投资者,降低国资控股比例。市值最小的沙河股份也将被处理。

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深振业或成整合平台

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昨日,中国恒大在香港公布了其2017年度的业绩,许家印再次雄心壮志,经历了2017年的革故鼎新后,喊出“新恒大”蓝图,到2020年,恒大目标将是总资产3万亿,进入世界百强,以此计算,届时恒大市值将超万亿,目前恒大的市值才约人民币2660亿。

“按照深圳国资委的改革计划,在直接和间接控股的房企中,深振业未来将成为A股上市的房地产资源整合平台。”上述接近深圳国资委的人士透露。

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这一次,许家印的雄心能实现吗?

“目前深圳国资委旗下地产业务繁多,未来若要做大做强,必然要进行资源整合。”深圳某券商人士分析认为,深振业本身质地不错,管理相对较规范。在市属上市房企中,无论是品牌、资源、业绩排名都略胜一筹。

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目前,恒大正在推进与A股上市公司深深房的分拆重组,一旦恒大回归A股,无疑A股将迎来一超级蓝筹。恒大将会给A股投资者带来什么?

由于管理体制受限,市属房企在过去楼市的黄金十年里业绩增长非常缓慢。2014年,深振业完成营业收入23.21亿元,同比减少49.66%;净利润为5.08亿元,同比减幅达27%。而在2005年,深振业的主营业务收入是14.3亿,净利润为2.17亿元。

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许家印的底气

“在国企里深振业算相对比较好的,跟市场更接轨一些。”深圳某房地产国企高管称,其余的几家则业绩平平,“国企中公司管理层权力有限,什么项目都要汇报,但市场瞬息万变,在向上要决策的过程中可能早已错失良机。”

恒大在2017年成为港股市场最强劲的上市公司之一,股价的强劲代表资本市场投资人对公司未来预期的看好。而预期能否实现?低于预期或高于预期都将影响股价的走势。在A股市场上,我们经常可以看到因为业绩不达预期,而股价大幅回落的情况。

深振业董秘办人士对记者称,深振业有注入资产的可能性也有,但目前不好说,还在等国资委的通知。

因此,许家印能交出什么样的答卷,市场格外关注。

上述董秘办人士称,未来深振业将以深圳为中心,但深圳本地的土地资源很紧张,目前在深圳的项目只有地铁集团合作的项目,尚未有旧改储备项目,地区公司如西安、长沙、天津、广西、广州、东莞还有少量项目在开发。

“总资产上涨30.4%达17618亿元、净利润同比大增110%达370.5亿……今天的恒大核心利润405亿,和上市前08年1.5亿相比,增长了270倍。”当许家印脱稿熟练地讲出这些数据的时候,你明显能感觉到他的底气和对恒大这艘大船的掌控力。

为了控股深振业,过去几年深圳国资委展开了与民营保险资本的角逐。2010年7月,宝能系曾通过前海人寿在二级市场买入深振业5%的股权,随后深圳国资委及其一致行动人也迅速增持,占股从22.07%提高到29%。经过多次增持后,目前,深圳国资委实际占股34.28%。

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但上述国企高管对深圳国资委既想控股又想做大持保留态度。“竞争性行业讲究的是效率。虽然在政府的设想中是只管资本不管经营,但如果控股,董事会表决时国资利益仍然占大头,授权管理层就难以实现。”

的确,这样的一份业绩堪称亮眼。在研读了恒大的年报后,有两个数据值得注意。

据上述接近国资委人士透露,深圳国资改革已拖延一年尚未出台方案,目前的情况是深圳市政府想改革,但国资委因领头人更换尚未到位,改革进展较慢,今后应该会加快速度。

一是毛利率,2017年恒大的毛利率是36.1%,同比增8个百分点。这样的毛利率领先于同行,在四大房企中该指标恒大名列第一。

规避同业竞争

毛利率的大幅提升,说明了企业的赚钱能力和精细化管理的能力。事实上,这与恒大在近两年通过标准化运营大幅降低了营销、管理、财务三大费用有关。这体现了恒大管理层的微观管理能力。

此前市场传闻,深振业与深深房业务可能进行重组。但据上述国企高管分析,深振业与深深房重组的可能性很小,因为深深房没有多少土地储备,对深振业而言没有价值。

二是土地储备数据,恒大土储达到3.12亿平米,相比去年同期增长了36.2%,而平均土储成本仅1711元/平方米。这样的土地储备,在行业中排第一。对于地产企业而言,没有土地储备,业务规模就无从谈起。这也是恒大未来新蓝图的基础。

“我们也听到了一些传闻,但公司是被改革对象,具体怎么改由深圳国资委定,时间表和方案我们都不知道,也做不了主。”深深房一位内部人士告诉记者。

据了解,恒大的土地储备,很大一部分来源于2008年和2015年地产低迷时,恒大的果断出手,包括一系列的拿地和兼并等。值得一提的是,土地储备的增加,并未让恒大的现金流捉襟见肘,现在,恒大的账上还有2877亿元,位居行业首位。

按照深圳2015年国企改革制定的方向,其中完全竞争类企业国有股权比例原则上降到50%以下,大力推行经营者和核心骨干持股。

土地储备和现金流同步增加,体现了恒大管理层的宏观把控能力。

上述深圳国企高管分析称,深深房和深物业同业竞争的问题,急需解决,可能的方向是深物业引进战略投资者转型做其它业务,而深深房和沙河股份因市值较小,可能作为壳资源出售。

宏观与微观层面,这份答卷,许家印让投资者满意。然而,成绩代表过去,新起点,大象越来越大,恒大还能一如既往地起舞吗?

目前,深投控持有深深房63.55%的股份,持有深物业54.33%股权。若按照计划,未来深投控将大幅降低持股比例。

许家印的雄心:新恒大

最近几年,深圳国资委通过转让控股权和减持退出的地产平台就有深长城、深国商、深鸿基,接手的分别为中洲控股、皇庭集团和宝安集团,均是深圳本地民营企业。

《周易参同契》言:“御政之首,鼎新革故”。

深圳国资系统里目前尚有城建集团和福保集团没有上市,其中,福保集团专注产业地产开发、运营和提供配套服务,截至2014年11月,集团总资产28亿元,净资产10亿元。

治国如此,治理公司更如是。毋庸讳言,熟悉恒大历史的都知道,2017年之前,恒大的负债高企,特别是永续债吞噬公司的利润。经营特点,可以用“三高一低”来形容,即高负债、高杠杆、高周转、低成本。

按照深圳国资委的规划,未来房地产发展的重点是放在产业园区地产开发。深圳一位券商分析师认为,从提高国有资产证券化的方向来看,未来福保集团肯定要注入上市平台,但具体是深深房、深物业,还是深振业还不确定。

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实际上,深天健的改革已走在前列。2014年8月,宝能系通过前海人寿持有超过2600万股,占总股本4.82%,位列第二大股东之位。为了联合狙击宝能系,去年11月,通过定增计划募资22亿元,深圳市国资委及其一致行动人实际控制的股权上升至39.51%。到今年一季度,宝能系已退出深天健前十大流通股东。

这样的“三高一低”有其特定的历史价值,彼时的恒大正如彼时的中国经济周期一般,处于“扩表”阶段。这也为恒大快速扩大规模奠定了基础。

同时,深天健实施员工持股计划激发活力,由深天健部分“董监高”及核心骨干员工筹集的天健如意资管计划认购4005.3万股,占发行后总股本的4.7%。

然而,在中国经济周期进入金融去杠杆之时,“三高一低”必须转变。

上述券商人士分析认为,后续国资委采取的手段可能包括员工持股计划、增发扩大股本和提高国资委持股比例,以增发或其他形式引入战略投资者。

壮士断腕,许家印在内部强力推行“三低一高”,将经营目标转向低负债、低杠杆、低成本、高周转。引入包括苏宁、中信在内的战略投资者,迅速还清永续债。

一转一合之间,塑造了一个全新的恒大。2017革故鼎新的一年,让许家印有条件定出新的方向:新起点、新战略、新蓝图,意即打造“新恒大”。

如果说过去一年恒大的成功转型在于战略上由“三高一低”转向“三低一高”,那么,新的战略,在许家印看来就是继续保持定力,坚持“三低一高”的经营策略,同时,探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

无大志必无大为,在许家印的心中,2020年,恒大总资产将达3万亿、年销售规模8000亿、年利税1500亿且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

要知道,1500亿年利税规模预计利润将达800亿左右,稳居全球前25,身后是宝洁、思科、英特尔等国际巨头。许家印的蓝图不可谓不大。

如若达到许家印的目标,据国际投行分析师测算,目前港股前20大上市房企平均动态PE约13倍,若按1500亿利税估算,恒大2020年利润或接近800亿,其市值有望突破万亿,而目前该公司市值约为人民币2660亿。

未来的超级蓝筹?

纵观世界的资本史,就是一个强者恒强、寡头通吃的历史,这两年无论是美股还是A股和港股,寡头企业股价一路坚挺。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

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可以预见,随着金融去杠杆的持续,中小房企会越发艰难,对于拥有资本优势的寡头房企来说意味着整合的机会来临。

资本是聪明的,拿地产行业来说,2006年,前十大地产商的市场份额是4%,在去年,前十大地产商的份额达到了24.1%,前三甲更是占了50%。

为推进与深深房的重组上市,恒大引入三轮战略投资,并承诺从2018年至2020年,每年实现净利润分别500亿、550亿、600亿,三年累计实现净利润1650亿。

而截止去年年底,恒大已售未结转的销售金额约5000亿,以上述核心净利率估算,恒大目前已经提前锁定650亿核心净利润。提前锁定巨额利润,意味着恒大三年内只需完成1000亿元的利润任务。

完成承诺对恒大应该轻松,更值得关注的是可以超额完成多少。按照20%增长率保守估算,2018—2020年恒大预计可实现的销售金额将分别达到6000亿、7200亿、8640亿。

一直以来,令A股股民遗憾的是,大量优质公司在A股之外上市,使股民不能分享公司的收益和成长。如若恒大回归,它将给股民带来什么?

参照恒大的分红历史,2009年上市以来,恒大连续多年坚持派息,一直是港股股息率最高的内地房地产企业,一直保持着50%左右的分红派息率。

一旦恒大成功回归国内资本市场,三年销售总额对应的是超过2800亿的净利润,加上其50%超高的派息比例,将创下A股的分红纪录。

对于恒大回归A股后的表现,我们拭目以待。

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