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半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑

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而融创则是在上半年实现1915.3亿元的销售收入,同比增长76%,增长幅度最大。

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合同销售额

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长
39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道
ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

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市值和市盈率

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自从恒大去年年中,首度成为全行业“利润王”
之后,这个头衔就被恒大牢牢占据。昨日,公布的恒大2018年中期业绩,更是让多数券商分析师相信,全行业短期内将再无企业有能力撼动恒大地位。

今年公布的半年报显示,公司的核心净利润率已经达到18.3%,截至今年年中净利润总额已经达到530亿元。根据已经公布的龙头房企半年报数据,恒大地产的利润是=万科、碧桂园、保利、绿地的总和。

恒大地产总裁夏海钧更是透露,目前恒大的平均土地楼板价仅1683元/平米,且68%分布在一二线城市。这一楼板价,远远低于龙头房企中任意一家。按照恒大地产上述取得土地储备的成本,以及平均合同销售价格,地价占成本比重,也是龙头房企中最低的。显然,未来恒大的利润率空间还能进一步增长,恒大将会常年蝉联“利润王”。

土地储备高达3.05亿平米

截至目前,恒大的土地储备也许是行业中最低的。在恒大公布半年业绩前,碧桂园曾担当过短暂的“地产业成本王”,碧桂园今年前6月的拿地成本是2387元/平米,对比上半年平均9399元/平米的单价,地价约是售价的25%,在行业中属于成本比较低的公司。

根据和讯房产对TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格不完全统计,旭辉的成本已经达到售价的42%、中南建设、龙湖、万科等也达到售价的1/3,即使拿地成本较低的新城也要达到售价的20%左右。

但恒大的地价占今年平均销售价格的比例,只有15.93%。

和碧桂园有四成以上的土储是在三四线城市不同,恒大的土地储备中占到68%处于一二线城市,三线城市只有32%,四线城市目前尚没有进入。

另外,恒大还有总价值440.6亿元的旧改项目,平均成本仅1446元/平米,其中43%的面积位于一二线城市。

这些土地储备,不仅价格低廉,而且规模很大。随着中国人口进一步向大都市圈集中,这些土地未来的价值会变得更高。

费用有效控制:成本强有力控制

恒大的净利润大幅提升不仅得益于土地成本低廉,还得益于成本控制力度。

今年的房地产行业,企业的管理费用和销售费用增幅,大幅领先于业绩增长。比如,龙湖上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

而恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低销售、管理、财务三大费用。半年报显示,上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

恒大还通过提升产品附加值,增加产品性价比。

项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为老百姓提供高品质、高性价比的精品住宅。

同时,恒大连续三年实施无理由退房,通过不断提升产品附加值,保证了毛利率及净利率稳步上升。此外,恒大还于2017年提前偿还1129亿永续债,释放出巨量利润空间。

将实现高分红

恒大在拥有3.05亿平方米土地储备的基础上,还有大量未纳入土地储备的旧改等项目,总规划建面高达7285万平米,合计提供约5万亿的可售货值。若维持6000亿年销售额,足以支持未来8年的销售,若年销售额增长至8000亿,也足以支持未来6年的销售。以上半年17.7%的净利率估算,5万亿的可售货值有望在未来数年带来超8800亿的净利润。

根据此前公告,公司将分派2016年及2017年年度股息,总额达创纪录的168亿港元,每股分红1.287港元,分红回报率达5%。

中金预计,随着恒大盈利能力持续提升,预计2018年及2019年年度股息将达2.33港元/股以及2.95港元/股,相当于9.5%与12%的分红回报率。

市场预计恒大将恢复“年年分红”的惯例,2018年的分红预计在明年3月年报发布后派发,投资者若在9月27日前购入恒大股票,短短半年内就可获得近三年的两次巨额分红,分红回报率高达15%。

由于目前恒大的平均市盈率仅5倍左右,远远低于行业平均水平,也低于其他的龙头房企。随着恒大的高分红政策延续,未来整体市值可能会有较大的上升空间。

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万科的净负债率由2017年底的8.8%提升至32.7%,在上半年加大了拿地的力度,不过仍是远低于行业的健康水平。万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。

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2015年是一个重要的节点,当时的房地产行业龙头是万科,但其总裁郁亮发表了观点:房地产告别躺着赚钱的时代。而与此同时,恒大、碧桂园以及融创果断地开始利用较低和宽松的融资环境,加大杠杆积累低价土地储备。在2015-2017,恒大和碧桂园实现了对万科销量上的反超,而融创也通过并购联营将公司资产和销售规模杀入行业第一梯队。

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恒大2018上半年的土地储备3.05亿平方米,其中一二线土地储备占比68%,平均楼面价2092元,三线土地储备占比32%,平均楼面价1196元。凭借规模和品牌优势,恒大很好地控制了成本,为未来盈利留出空间。

而碧桂园、万科同样增长喜人,分别实现了1318.94亿和1059.75亿的营收,同比增长超过50%。不过利润的增长上,万科同比增长27.7%就相较于其他3家略显逊色了。

可售货值和土地储备

进入2018年,中央明确了“房住不炒”的行业原则,对房企提出了降低杠杆的要求。

从2018上半年的市盈率来看,随着股价的调整,和盈利水平的提高,四大房企巨头都到了8以下的较低水平。以美国超过3000亿市值的房企西蒙地产以及美国电塔为例,市盈率分别高达25和58。而日本4家千亿房企平均市盈率也达到了20。由于地产利润结算的滞后性,未来四大龙头房企有望盈利进一步提高,市盈率还有很大的下降空间。相信随着各大房企响应国家号召,进一步降低负债率,未来能获得市场更高的估值水平。

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最近无论是港股还是A股,依旧保持着稳定的走势。而美股方面,标普、纳斯达克以及道琼斯确实风景独好,不断地在创造新高。但有个现象,国外资金在不断加仓中国股市。其实也是有根可循,有许多公司的估值已经到了历史的低位。而房地产行业就是其中之一。随着2018年半年财报的公布,地产四大巨头融创、恒大、万科、碧桂园纷纷交出答券,那么谁才是地产股最好的选择呢?

数地产股风流,还看融恒万碧

新增土地投资结构中,碧桂园2018年上半年在三四线城市的占比提升较为显著。其中,位于三四线城市的土地投资金额、面积占比为63%。二线占比达31%。从这一趋势不难发现,2018年上半年三四线城市仍旧是碧桂园布局的重点。

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国家统计局数据显示,2018年1-6月全国商品住宅销售面积为
6.69亿平方米,销售金额为人民币5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%,增速较2017年同期分别下降
10.3和3.1个百分点。在“房住不炒”的宏观调控下,行业内龙头房企却凸显出集中度越来越高的趋势。在增速放缓的大环境下,可以看到龙头房企仍然彰显出极强成长性。预期未来随着龙头房企的品牌、融资、管理以及规模等优势,小型房企越来越难追赶融恒碧万。

而碧桂园的高周转高效率和融创强大的并购整合能力,也是投资者极为欣赏的亮点,包括万科的多元化布局战略和多年上佳的品牌形象。融创中国的董事长孙宏斌在今年的业绩会上说到买融创的股票比投资房地产未来回报更大,一千个投资者就有一千个哈姆雷特,那么谁又是你的内房股心头之好呢?

碧桂园净负债率虽较2017年末的56.9%小幅上升至59%,但始终控制在70%以下,保持在行业较低水平。碧桂园的有息负债规模为2148亿相较于差不多规模的恒大7236亿小了不少,从资金使用效率看,碧桂园的高周转效率体现的淋漓尽致。不过为追求速度也带来了一些施工质量和安全事故。

碧桂园、万科、恒大和合同销售收入分别为 4,124.90 亿元 3,046.60 亿元和
3,041.80 亿元,合同销售面积分别为 4,389.00 万平方米、2,035.40 万平方米和
2,905.90
万平方米,虽然恒大实现的营业收入最多,但碧桂园无论在销售收入还是销售面积上都无愧
” 宇宙第一房企 ” 之称。

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另外从派息上来看,恒大慷慨地中期拿出了147亿利润派息,股息率达到了4.6%。而融创2017年的股息率为7.95%,其业绩会上也预计2018年度也会拿出20%的利润分红。万科始终多年保持了5-7%的股息分配。而碧桂园也不遑多让地在2018年度加上碧桂园服务的实物股票分红,累计股息率超过10%。这四大房企稳定的高股息不仅对于投资者而言是一份不错的回报,另外也是其容易吸引投资机构大资金的重要条件。

融创营收则是大幅提升215.3%,达到465.83亿元,归属股东利润63.6亿,同比增长287.7%,增长幅度为四家房企中最高。

纵观四大房企的净资产负债率,恒大是127.3%,较去年底的184%,下降明显。这主要是因为2018上半年恒大借款总额大幅下降615亿,净资产同比大幅增长34%至3245亿。此外,恒大于去年上半年提前还清了1129亿元的永续债,该笔永续债此前支付了214亿利息支出,还清后大大降低了财务支出,释放了股东利润。

由于房地产企业预售的销售模式,营业收入往往反映的是一年至一年半以前的销售情况,所以合同销售收入和合同销售面积最能直观的反应究竟哪家房子卖的最好。

而融创的净负债率由去年年底的209%下降至190%,下降的幅度较小。这主要由于过去两年伴随土地储备快速扩张,尤其是去年收购万达资产包,支出了大笔现金,延后了净负债率改善的步伐。保守假设公司有息负债规模持平,粗略估算融创全口径已售未结金额超过4000亿元,未来随着利润大幅释放净资产快速提升。此外,融创保持良好的88%回款率,未来公司账面现金将会大幅提升,净负债率则将会快速下降。

到了现在,我们来看2018年的中报。恒大实现了3003亿的营收,同比增长59.8%,净利润也达到了530亿,股东应占利润为308亿,创下历史新高,这几项数据指标为行业第一。其中恒大的净利润超过碧桂园、万科、保利、绿地等四家房企之和,是2个中石油的利润,让人不禁发出惊叹恒大的赚钱能力。

净资产负债率

营收利润

局势多变,大道至简

截止6月30日,融创土地储备规模达到
2.31亿平米(包含城市更新项目7051万平方米),其中半壁江山是由收并购获取,而从近几年新增项目中占比看,收并购比例由2014年的14%提升至87%,保持低拿地成本。超过
92%的土地储备位于一二线及环一线城市,基本不受下半年三四线调控收紧影响。融创布局的城市为74个,少于恒大、碧桂园,突显出融创深耕核心城市策略。

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从股价涨幅走势来看,17年恒大、碧桂园以及融创都创造了很好的上涨幅度,其中恒大表现最为强劲。而迈入18年,恒大通过强而有力的回购、亮眼的业绩以及多元的行业布局(购买FF,资产注入恒大健康),在熊市中走出强势的表现。

万科2018年上半年新增土地投资项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额578.2亿元。受一线城市拿地比例减少和合作开发增加的影响,上半年万科新增土地投资均价5054元/平方米,较2017年全年的7908元/平方米有大幅降低。相较于其他几家,万科的后知后觉,使得拿地成本较高。公司策略上更为倾向通过多元化:物业、长租、商业、物流等板块布局,加速发展。

通常情况下,资产负债率被用来反映上市公司的负债水平。然而,房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同,预售款没有利息成本,最终无需偿还,且一定会转化为收入。因此用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况就较为合理。

$中国恒大$$融创中国$$碧桂园$@今日话题

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